HAK ATAS TANAH YANG DIATUR OLEH UUPA NO. 5 TAHUN 1960

Dengan Berlakunya UUPA  tanggal 24 september 1960 maka terjadilah kesatuan hukum dalam arti kesatuan hak atas tanah sebagaimana diatur dalam pasal 16 UUPA (UNIFIKASI), dimana dalam pasal ini dibagi menjadi 3 yaitu Hak yang bersifat tetap, Hak yang bersifat sementara, dan Hak yang diatur kemudian.

Hak atas tanah yaitu hak yang memberikan wewenang kepada pemiliknya hak untuk mempergunakan dan atau mengambil manfaat dari tanah tersebut. 

1.       HAK YANG BERSIFAT TETAP

A.      Hak Milik

Hak milik dalam pasal 20 UUPA ayat (1) menyatakan Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh dan dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.

Ø  Turun temurun artinya dapat diwariskan selamanya karena tidak ada jangka waktu tertentu yang membatasinya.

Ø  Terkuat artinya harus didaftarkan sehingga memperoleh sertifikat dan paling terkuat dibandingkan hak lain karena jangka waktu yang tidak terbatas dan tidak dapat dihapus.

Ø  Terpenuh artinya dalam mempergunakan atau memanfaatkan tanah tidak ada batasnya.

*Ciri-ciri Hak Milik

§  Hak yang terkuat dalam arti didaftarkan berdasarkan PP No10 Tahun 1961

§  Dapat dijadikan jaminan hutang hak milik

§  Dapat diwakafkan dengan PP 28/1977 dalam hal wakaf berbeda dengan peraturan tanah lainnya

§  Dapat dilepaskan secara sukarela, yang termasuk dalam kategori ini berarti dibebaskan

§  Dapat digadaikan atau jual tanah

§  Dapat beralih dan dialihkan, dapat beralih karena peristiwa hukum  contohnya kematian, perkawinan tanpa campur harta.

§  Dapat dialihkan karena perbuatan hukum contohnya jual beli, hibah, tukar menukar, dan pewarisan yang setelah 6 bulan meninggal harus dialihkan haknya .

§  Dapat menjadi hak induk tetapi tidak dapat berinduk kepada hak lain pada dasarnya hak milik berasal dari tanah Negara.

*Subyek Hak Milik

Pada azasnya hak milik hanya diperbolehkan untuk WNI saja/ Hak perorangan bukan untuk badan hukum sebab:

a.       Untuk badan hukum tidak perlu hak milik

b.      Badan hukum biasanya  mempunyai kedudukan ekonominya kuat, sehingga dikhawatirkan akan menguasai tanah yang luas, sebab itu badan hukum dilarang untuk menguasai hak milik kecuali badan hukum yang berdasar pada PP 38/63:

§  Bank-Bank pemerintah

§  Koperasi pertanian

§  Badan-Badan sosial yang ditnjuk departemen sosial

§  Badan-badan keagamaan yang ditunjuk departemen agama

*Hapusnya Hak Milik

Didalam Pasal 27 UUPA dijelaskan bahwa , Hak milik hapus bila:

a.       Tanahnya jatuh kepada Negara

1.       Karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18

2.       Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya

3.       Karena ditelantarkan

4.       Karena ketentuan pasal 21 ayat (3) dan pasal 26

b.      Tanahnya Musnah

*Terjadinya Hak milik Tanah

1.       Atas dasar ketentuan Hukum adat (PP)

2.       Atas dasar permohonan (Peraturan pemerintah)

3.       Atas dasar ketentuan Undang-Undang (Konversi)

B.      Hak Guna Usaha

Sesuai dengan pasal 28 ayat (1) UUPA, Pengertian Hak Guna Usaha (HGU) yaitu Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai  langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu guna perusahaan pertanian, perikanan, dan peternakan. Dimana:

·         Batas waktunya yaitu 25-35 tahun dan dapat diperpanjang lagi (pasal 29 UUPA)

·         Luasnya yaitu minimal 5 ha dan maksimal 25-30 ha

·         Tidak semua usaha dapat mengauasai hak guna usaha , hanya yang punya prospek yang bagus

·         Hal yang penting dari pengertian:

Tujuannya, tidak untuk bangunan kalaupun untuk bangunan hanya untuk usaha pemanfaatan hak guna bangunan:

1.       Tanahnya adalah tanah Negara , bukan dari hak milik karena luas tanah hak milik terbatas.

2.       Tanah pertanian harus sesuai dengan Pasal 10

*Ciri-cirinya

§  Kuat dalam arti didaftarkan menurut UUPA yaitu tanah hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan

§  Dapat dijaminkan

§  Dapat beralih dan dialihkan

§  Dapat diwariskan/ diperjual belikan

§  Peralihannya melalui PPAT khusus untuk menghindari jatuhnya hak guna usaha ke tangan orang yang tidak berhak.

§  Usaha-usaha tertentu

§  Dapat dilepaskan

§  Jangka waktu tertentu

*Cara Terjadinya

1.       Penetapan pemerintah/ permohonan

2.       Konversi

3.       Perjanjian berasal dari hak milik

*Hapusnya Hak Guna Usaha terdapat pada pasal 34 UUPA yaitu:

a.       Jangka waktunya berakhir

b.      Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat tidak dipenuhi

c.       Dilepaskan oleh pemegang Haknya sebelum jangka waktunya berakhir

d.      Dicabut untuk kepentingan umum

e.      Ditelantarkan

f.        Tanahnya musnah

g.       Ketentuan dalam pasal 30 ayat (2)

*Subyek Hukum Hak Guna Usaha Lebih luas dari Hak milik, yaitu:

§  WNI (Warga Negara Indonesia)

§  Badan hukum yang tidak bertentangan dengan PP No 38/1963 yaitu badan hukum Indonesia dimana badan hukum tersebut harus badan hukum modal nasional progresif yang berorientasi untuk kepentingan Nasional/rakyat banyak.

C.      Hak Guna Bangunan

Pada pasal 35 ayat (1) UUPA menyatakan bahwa HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Jangka waktu perpanjan adalah 30 tahun + 20 tahun = 50 tahun.

Tujuannya yaitu mendirikan/mempunyai bangunan diatas tanah yang bukan tanahnya sendiri , tanah yang dimiliki sekedarnya. Asal tanah bisa berasal dari tanah Negara dan tanah hak milik.

*Ciri-Ciri Hak Guna Bangunan

§  Kuat dalam arti didaftarkan

§  Dapat beralih dan dialihkan

§  Dapat diperjualbelikan

§  Dapat diwariskan, tergantung sisa jangka waktu

§  Waktu terbatas

§  Dapa dijadikan tanggungan

§  Dapat sukarela dilepas

*Subyek Hak Guna Bangunan

Yang menjadi subyek hukum disini sama dengan hak guna usaha yaitu WNI dan Badan Hukum.

*Cara Terjadinya Hak Guna Bangunan :

§  Bila tanah Negara dengan penetapan pemerintah

§  Bila hak milik dengan perjanjian, atau bisa juga dengan konversi

*Hapusnya Hak Guna Bangunan

a.       Jangka waktunya berakhir

b.      Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat tidak dipenuhi

c.       Dilepaskan oleh pemegang Haknya sebelum jangka waktunya berakhir

d.      Dicabut untuk kepentingan umum

e.      Ditelantarkan

f.        Tanahnya musnah

g.       Ketentuan dalam pasal 36 ayat (2)

D.      Hak Pakai

Sesuai pasal 41 ayat (1) UUPA Hak Pakai adalah Hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara / milik orang lain yang member wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah.

*Perlu diketahui bahwa:

§  Asal tanah adalah berasal dari tanah Negara

§  Wewenang dan kewajiban

·         hak milik yaitu diberikan dengan perjanjian

·         tanah Negara yaitu ditentukan dalam keputusan pemberiannya

§  bebas penggunaannya

§  bukan sewa menyewa, karena dengan sewa menyewa tipis perbedaannya

*Tujuan penggunaan:

§  tanaman

§  bangunan

*Ciri-ciri Hak pakai:

§  Sementara kurang lebih 10 tahun, sesuai keperluan dan diberikan kepada pihak-pihak tertentu yang menunggu hak yang diinginkan

§  Kuat dalam arti didaftarkan

§  Dasar hukumnya PMA No 1/66

§  Dapat beralih dan dialihkan

§  Tidak dapat diwariskan

§  Tidak dapat dijaminkan, tetapi sekarang dapat dijaminkan dengan memperhatikan jangka waktu (1 tahun) dan tingkat jaminan.

§  Dapat dilepaskan

*Subyek:

§  WNA/ BAdan Hukum Asing  (pasal 42)

*Cara terjadinya:

§  Konversi yaitu Hak barat dan hak eigendom

§  Perjanjian, tidak ada ketentuannya/ bebas

§  Ketentuan pemerintah

§  Surat perjanjian pemberian hak oleh daerah otonom dengan dasar hukum hak pengelolaan yang diberikan kepada pihak yang mengandung unsure publik yang akan dialihkan kepada pihak ke-3.

*Hapusnya Hak Pakai sesuai pasal 43 UUPA yaitu:

§  Waktu berakhir

§  Dihentikan sebelum waktunya dilepas

§  Dicabut

§  Dilepas

E.       Hak Sewa

Yang dimaksud adalah hak sewa untuk bangunan. Menurut pasal 44 dan 45 pengertian hak sewa adalah hak untuk menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang untuk sewa.

Tujuannya adalah untuk mempergunakan untuk bangunan. Asalnya yaitu tanah yang berasal dari tanah hak perorangan karena Negara tidak bisa menyewakan tanah .

*Ciri-ciri Hak Sewa

§  Waktu terbatas  dan tergantung perjanjian

§  Sifatnya pribadi, tidak dapat dialihkan kecuali dengan ijin pemiliknya melalui perjanjian

§  Dapat berakhir dengan matinya penyewa

§  Jika dialihkan hubungan sewa tidak putus

§  Tidak dapat dijaminkan

§  Tidak dapat didaftarkan

§  Dapat dilepaskan secara sukarela

*Luas dan waktu tidak ada ketentuannya

*Subyek  Hak sewa yaitu WNA dan badan hukum asing

*Hapusnya Hak sewa:

§  Waktunya berakhir

§  Dihentikan sebelum waktunya berakhir

§  Dilepas

§  Dicabut

F.       Hak membuka dan memungut hasil hutan

Merupakan perwujudan yang diangkat dari hak ulayat/ hak adat. Orangnya tidak otomatis menguasai dan memiliki tanah tersebut, bisa menjadi hak atas tanah dengan proses tertentu . Terdapat dalam Pasal 46 UUPA.

*Subyek Hukumnya:

WNI dengan syaratnya:

§  Ijin dari kepala adat desa untuk yang kurang dari 2 ha

§  Ijin dari bupati/kantor  kepala pertanahan untuk tanah 2-10 ha

§  Ijin dari gubernur untuk tanah yang lebih dari 10 ha-50 ha.

G.     Hak Guna Air pemeliharaan dan penangkapan ikan

Dalam pasal 47 ayat (1) Hak guna air adalah hak memperoleh air untuk keperluan tertentu dan atau mengalirkan air itu diatas tanah orang lain. Hak guna air serta pemeliharaan dan penangkapan ikan dengan peraturan pemerintah.

H.     Hak guna ruang angkasa

Terdapat dalam pasal 48 UUPA . Hak guna ruang angkasa member wewenang untuk mempergunakan tenaga dan unsur-unsur dalam ruang angkasa member wewenang untuk mempergunakan tenaga dan unsur-unsur  dalam ruang angkasa  guna usaha usaha memelihara dan memperkembangkan  kesuburan bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya dan hal-hal lainnya yang  bersangkutan dengan itu.

I.        Hak untuk keagamaan dan social

Terdapat dalam pasal 49, dimana hak milik tanah-tanah keagamaan  dan social sepanjang digunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan social, diakui dan dilindungi. BAdan badan ini juga dijamin akan memperoleh tanah yang cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan social.

2.HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT SEMENTARA

A. Hak Gadai tanah pertanian

*Macamnya yaitu:

1.       Hak gadai yang timbul dari hukum adat

2.       Hak gadai yang timbul akibat hubungan hukum antara seseorang dengan tanah milik orang lain yang telah menerima uang gadai  daripadanya dan hubungan ini timbul karena jual gadai. 

Dalam UU 56 Perpu 1960: HAk gadai dapat diperoleh kembali bila dalam jangka waktu 7 tahun tidak dapat menebusnya .

*Ciri-cirinya:

§  Jangka waktu terbatas, tergantung penebusan/kurang dari 7 tahun

§  Dapat diwariskan selama belum ditebus

§  Dapat dibebani hak lain yaitu hak bagi hasil dan hak sewa

§  Dapat dialihkan dengan persetujuan pemilik dengan hubungan tetap yaitu gadai.

§  Sesaat akan hapus

§  Didaftarkan

§  Uang gadai dapat ditambah

*Luasnya sesuai dengan batas maksimal. Subyeknya yaitu WNI.

*Cara terjadinya yaitu:

§  Perjanjian

*Hapusnya Hak ini:

yaitu sama dengan hak lainnya. Yang penting putusan pengadilan dalam rangka menyelesaikan hak gadai. Dan jangka waktunya 7  tahun.

B.  Hak Usaha bagi Hasil tanah pertanian

Berasal dari hukum adat. Pengertiannya yaitu hak untuk menyelesaikan usaha pertanian atas tanah orang lain yang hasilnya dibagi diantara mereka menurut imbangan kesepakatan .  Contohnya seseorang yang mempunyai tanah tetapi tidak bisa mengerjakan sendiri sehingga menyuruh orang lain untuk mengerjakannya. Jangka waktunya ditentukan oleh pemilik tanah.

*Tujuannya sesuai dengan UU No 2/1960 (sebelum UUPA):

§  Pembagian hasil atas dasar yang adil sesuai dengan hak dan kewajiban

§  Mengatur hak dan kewajiban pemilik dan penggarap sehingga penggarap terjamin kedudukannya contohnya tentang jangka waktu.

§  Sesuai dengan hal diatas akan memberikan dorongan bekerja pada penggarap.

*Aturan-aturan baru UU No 2/1960 (yang memihak kepada pihak yang lemah):

§  Luasnya yaitu maksimal 3 ha termasuk tanah sendiri yang tujuannya untuk menghindari monopoli tanah.

§  Jangka waktu nya  yaitu Tanah kering minimal 5 tahun tanaman dan tanah sawah minimal 3 tahun tanaman.

§  Perjanjiannya harus dibuat dihadapan kepala desa dengan cara tertulis dengan menghadirkan 2 saksi dan tiap bulan kepala desa akan melaporkan ke pihak yang lebih tinggi.

§  Hapusnya  Hak ini yaitu waktunya berakhir dan dicabut.

§  Pembagian

Padi disawah  = 1:1

Palawija disawah dan tanaman di tanah kering= 2:1

Serta harus memperhatikan bagi hasil didaerah tersebut.

C. Hak Menumpang

Hak menumpang adalah Hak yang mengijinkan seseorang untuk mendirikan serta menempati rumah diatas pekarangan orang lain dengan tidak membayar kepada pemilik pekarangan tersebut.

Hak ini merupakan hak adat. Pengetian secara umum adalah hak pakai yang sangat lemah terutama kedudukan pemegang hak ini terhadap tanah yang dikuasai.

Timbulnya yaitu apabila seseorang yang berasal dari desa lain kemudian tinggal di satu desa tapi tidak punya tanah sehingga diperbolehkan punya hak pekarangan dengan tujuan untuk mendirikan bangunan, dan didalamnya tidak ada uang sewa.

*Hal yang terpenting adalah:

§  Mengandung sifat pribadi ganti rugi (tukon tali), yang merupakan ongkos yang diberikan kepada pemilik tanah.

§  Dapat diwariskan sepanjang diijimkam oleh pemilik asal untuk menguasai tanah tersebut

§  Tidak boleh mengalihkan

*Hapusnya Hak ini sama dengan yang ada pada hak lain.

D. Hak sewa tanah Pertanian

Hak sewa tanah pertanian adalah hak untul mengusahakan tanah pertanian orang lain dengan jalan membayar sewa  (terutama tanah hak pengelolaaan)

Azas yang penting adalah perjanjian tentang:

§  Jangka waktu

§  Luasnya harus sesuai dengan batas maksimal

§  Tujuan penggunaannya yaitu sawah atau tanah kering, tanaman, perikanan, peternakan.

§  Uang sewa berupa uang dan hasil usaha tanah pertanian

3.       HAK ATAS TANAH YANG DITENTUKAN KEMUDIAN

A.      Hak Pengelolaan

Hak pengelolaan yaitu hak yang diberikan kepada subyek hukum dan yang akan mengalihkan kepada pihak ketiga dan harus sesuai dengan peraturan yang berlaku.  Menurut PMDN No 5/74 pengertian hak pengelolaan yaitu hak yangmemberikan wewenang untuk:

§  Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan

§  Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya.

§  Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut yang meliputi segi-segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya. Dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ke tiga dilakukan oleh pejabat yang berwenang.

Hak pengelolaan merupakan hak dikuasai oleh Negara dalam bentuk kecil, oleh karena itu subyek terkecil adalah:

§  Departemen

§  Instansi pemerintah

§  Badan hukum tertentu

§  Real estate

Bentuk hak atas tanah yang dapat diberikan yaitu:

§  HAk milik

§  Hak Guna Bangunan

§  Hak Pakai, pada dasarnya hak pakai pada hak pengelolaan itu dilarang, namun pada prakteknya hak pakai ini menimbulkan hak sewa, hak pengelolaan tersebut diberikan dalam bentuk:

Ø  Surat Merah : akan didirikan bangunan pemerintah

Ø  Surat Hijau : menandakan hak milik, hak guna bangunan

Ø  Surat kuning

Ø  Surat putih

*Ciri-ciri Hak pengelolaan yaitu:

·         Mempunyai segi hukum publik disamping segi hukum perdata karenanya tidak diberikan kepada perorangan dan badan hukum dengan dasar hukum PMA No. 1 1966 dan PP 10/61.

·         Sesuai dengan tujuan pemberiannya maka tidak dapat dialihkan kepada pihak lain.

*Jangka waktu  dan luas tidak ada ketentuannya, selama tidak diperlukan.

*Subyek  dari Hak pengelolaan yaitu:

Berdasarkan PMDN 5/73 pasal 29, yaitu:

·         Departemen

·         Jawatan pemerintah

·         Perusahaan yang ditunjuk pemerintah

*Cara terjadinya yaitu:

·         Konversi, berasal dari hak barat  (hak Beher) yaitu hak yang dimiliki oleh pemerintah daerah yang tujuannya akan dialihkan kepada pihak ke 3 dan yang bersangkutan yang mendaftarkan tanahnya.

·         Penetapan pemerintah, subyeknya yang mengajukan permohonan

·         Uang pemasukan yang diberikan jika tanah berasal  dari tanah Negara langsung

·         Uang administrasi jika berasal tanah dari tanah Negara tidak langsung

*Dapat dibebani hak lain yaitu hak milik, hak guna bangunan, dan hak pakai.

*Hapusnya  Hak pengelolaan yaitu dilepas dan dicabut.

B.      Hak  Pengusahaan Hutan

Hak pengusahaan  Hutan adalah hak yang memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk:

·         Menebang kayu yang terdapat dalam areal hutan tertentu

·         Mengangkut dan memasarkannya.

Bagi pemegang hak pengusahaan hutan ada surat khusus:

·         Batas minimal diameter pohon yang akan ditebang

·         Pemasukan bagi Negara atas tanah

·         Luasnya dibatasi

·         Dilaksanakan seluruhnya secara merata, tidak sebagian sebagian

·         Disertai dengan usaha penanaman kembali.

Hak dan Kewajiban:

·         Membayar royalty

·         Wajib melaksanakan sendiri hak hak pengusahaan hutan

·         Wajib mendirikan atau membangun sendiri prasarana yang berkaitan dengan hak pengusahaan hutan contohnya jalan, dan kantor.

·         Masih tetap memperbolehkan masyarakat adat didaerah tersebut untuk mengusahakan tanah di hutan itu.

·         Wajib memperbolehkan mereka yang punya hak pengusahaan pertambangan untuk melakukan usaha pertambangan di areal hutan tersebut.

*Jangka waktunya yaitu 20 tahun

*Luas 10 ribu ha

*Subyek Hak ini yaitu:

·         Dapat diberikan kepada:

Ø  Perusahaan Negara

Ø  Perusahaan daerah

Ø  Perusahaan swasta, bermodal nasional/ PMA

*Cara terjadinya:  Dengan peraturan pemerintah

*Tidak dapat dibebani jaminan

*Hapusnya:

·         Jangka waktu berakhir

·         Habis dan tidak diperpanjang

·         Dilepas oleh pemiliknya

·         Dicabut karena melanggar ketentuan

| Free Bussines? |